음식점창업 시 '상가 권리금' 종류와 수수료 계산 방법은?

 

 

식당을 창업하려고 할 때 가장 먼저 하는 것이 무엇일까? 그건 바로 점포를 알아보는 것이다.

상가를 이곳저곳 알아보다 보면 '권리금'이 있는 것을 알 수 있는데, 이것은 부동산 관련 관심이 있는 사람이 아니라면 왜 이런 금액을 지불을 해야 하는지 잘 이해되지 않을 수 있다.

 

오늘은 음식점창업 시 상가 권리금의 종류와 수수료 계산방법에 대해 살펴보겠다.

 

 

 

 

 

 

1. 상가 권리금이란?

결론부터 얘기하자면 새로운 임차인이 기존 임차인으로부터 유·무형의 재산적 가치를 양도 및 이용하는 대가로 기불하는 것을 권리금이라고 한다. 임대를 할 때 들어가는 보증금과 월세 외로 추가로 지급을 해야 한다는 의미이다.

 

상가건물임대차보호법 제10조의 3(권리금의 정의 등)에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가 건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 및 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외로 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

 

📢권리금 적용 제외

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다)
2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

 

 

 

2. 상가 권리금의 종류

 

1) 바닥 권리금

위치적 이익에 따른 무형의 권리금을 의미하는데, 쉽게 말해서 '목좋은 자리'라고 보면 된다. 해당 점포의 위치적 이점을 기준으로 했을 때 권리금이 형성되는 것으로, 유동 인구가 많거나 역세권일 시 높게 측정되는 것이 특징이다. 보통 해당 상가의 주변에 이미 거래된 금액을 기준으로 시세가 형성된다.

 

 

2) 영업 권리금

영업 이익에 따른 무형의 권리금을 의미하며, 이는 영업을 하며 발생하는 매출에 의해 결정이 되는 권리금이다. 여기에 해당 점포의 단골고객, 레시피, 운영 노하우, 직원승계 등 영업을 하면서 매출에 기여된 정보들이라고 생각하면 된다.

 

해당 권리금은 대체적으로 6~12개월간 순수익을 임차인끼리 합의하여 계산하며, 통상적으로 10개월에 대한 순이익으로 계산한다.

 

순이익은 총 매출에서 매장을 운영하며 발생된 비용을 제하면 되는데, 만약 평균 순이익이 700만원이라고 가정했을 때 10개월을 곱해야 하므로, 7,000만원이 되고 이는 영업 권리금으로 적용된다.

 

추가적으로 임차인끼리 협의 하에 특정 일정기간 매장을 관찰하기도 하는데, 상가 운영 시 계절(시즌)에 따른 영향이 있는지를 파악해볼 수 있는 기간이 될 수 있다.

 

 

3) 시설 권리금

내부 인테리어나 주방시설 및 집기, 홀 의탁자나 가구 등 유형의 권리금을 의미한다. 보통 유사업종 혹은 동종업종으로 상가를 알아볼 때 이에 대한 시설 권리금을 지불하고 들어가는 경우가 많다.

 

그러나 유형의 물품은 시간이 지나고 사용할수록 그 가치가 점점 떨어지기 때문에 감가상각이 적용되는데, 보통 5년 감가상각 기간을 고려하여 사용기간 1년에 15~20% 감가하는 것이 일반적이다. 이를 예를 들어보면, 1천만원짜리 가구를 3년간 사용을 하면 이는 3년*20%가 되므로 60% 감가를 적용하여 400만원으로 권리금을 적용하게 된다.

 

유사 업종일 시 권리금을 높게 책정하여 넘길 수 있지만, 반대로 기존 업종과는 전혀 무관한 다른 업종이라면 그 가치를 받지 못할 수 있기 때문에 되도록 동종업종 혹은 유사 업종으로 다음 임차인을 구하는 경우가 많다.

 

 

 

 

 

3. 권리금 회수 기회의 보호

권리금이란 임차인끼리의 거래이므로 임대인이 이를 관여하거나 방해할 수 없다. 상가건물 임대차보호법 제 10조 4항 (약칭:상가임대차법) 규정 관련한 간략한 내용은 아래와 같다. 

 

① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하서는 아니 된다.

② 임대인이 제1항을 위반(임차인의 권리금 회수 기회를 방해)하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

③ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

④ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

 

그러나 항상 권리금 보호를 받을 수 있는 것은 아니다.

• 임대인이 임대차 계약 체결 시 임차인에게 철거나 재건축 등 관련 계획을 구체적으로 고지하고, 그 계획에 따르는 경우
• 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
• 다른 법령에 따라 철거 혹은 재건축이 이뤄지는 경우

건물의 일부 혹은 전체 철거, 재건축 등으로 인한 예외의 상황이 올 경우는 권리금을 보호받지 못할 수 있으니 임대차 계약 시 필히 확인하는 것이 좋다.

 

 

 

 

4. 임대차권리금 계약서 작성 방법

상가 계약은 임대인과 임차인간의 계약을 체결하는 것이지만, 권리금에 대해서는 임차인간의 계약이므로 이에 대한 계약서를 별도로 작성하는 것이 좋다. 아래는 국토교통부에서 제공하는 상가건물 임대차권리금 표준계약서 양식이다.

 

 

상가건물 임대차권리금 표준계약서.hwp

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만약, 당사자 간 협의하여 별도로 작성된 계약서가 있다면 그것을 사용해도 무관하다.

단, 별도 작성한 계약서 내에는 권리금 금액, 기존 임차인의 임대차계약 현황, 새로운 임차인에게 이전되어야 할 대상의 범위가 반드시 포함되어야 한다.

 

 

 

5. 상가 권리금 수수료 계산 방법

해당 점포의 거래에 대해서는 중개 수수료가 적용이 되지만, 권리금과 관련하여 작성된 걔약서는 별도 수수료를 지불하는 것은 의무가 아니다.

 

그러나 공인중개사가 양측의 원만한 협의를 위해 노력한 수고가 발생했다면 이에 대해서 수고비 명목으로 일정 금액을 지불하기도 하는데, 보통 5~10% 정도의 수수료를 내며 대부분은 매도자에게만 받게 된다.

 

 

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